Краткое резюме: Центральный реестр имущества для Германии или ЕС в настоящее время ни принят, ни законодательно закреплён.
Но существует растущая инфраструктура из реестров, обязательств по отчётности и доступа государственных органов, которая указывает в том же направлении: больше государственной прозрачности в отношении частного имущества. Тот, кто хочет понять, куда это развивается и какие последствия это может иметь для собственного планирования имущества, найдёт здесь актуальную фактическую информацию — и решение в виде местоположения, которое работает независимо от исхода дебатов: Северный Кипр.
Что вообще такое реестр имущества?
Реестр имущества — это централизованная, доступная государству база данных, в которой регистрируются активы лица — недвижимость, банковские счета, депозитарные счета ценных бумаг, доли в компаниях, частично также криптовалюты, предметы искусства или транспортные средства выше определённых стоимостных порогов. В последнее время обсуждался прежде всего порог в 200 000 евро на один объект имущества.
Решающее отличие от уже существующих реестров: реестр имущества не только регистрировал бы отдельные виды активов раздельно (как это делают земельная книга, депозитарный банк или налоговая служба сегодня каждый по отдельности), но и объединял бы их в одном центральном месте — и тем самым впервые позволил бы получить полную картину общего имущества лица.
Именно это делает тему политически острой и актуальной для состоятельных частных лиц.
Появится ли реестр имущества — и если да, то когда?
Чёткий, спокойный ответ: Общеевропейский центральный реестр имущества на сегодняшний день не принят. Комиссия ЕС представила в 2024 году исследование технической и правовой осуществимости. Прежде чем это действительно станет действующим правом, Европарламент и Совет должны договориться об общем тексте закона — сопоставимо с взаимодействием Бундестага и Бундесрата при немецких законопроектах. Поскольку тема уже обсуждается противоречиво, соглашение отнюдь не гарантировано и даже в позитивном случае заняло бы как минимум один-два года. Затем каждая страна-член должна была бы ещё практически создать реестр и принять собственные национальные нормы.
Реалистичный временной горизонт согласно нескольким профессиональным источникам: не ранее 2027 года, скорее позже. Некоторые оценки считают полный, центральный реестр имущества ЕС в его первоначально обсуждавшейся форме теперь маловероятным — не в последнюю очередь из-за массивных опасений по поводу защиты данных (об этом чуть позже).
Но это не означает, что в промежуточный период ничего не происходит. Потому что параллельно с большим, неопределённым решением ЕС Германия уже сегодня строит — шаг за шагом, без большого медийного внимания — инфраструктуру, которая действует в том же направлении:
- Процедура запроса счетов: С 2005 года налоговые органы и другие ведомства могут через Федеральное центральное налоговое управление автоматизированно запрашивать, в каких банках лицо имеет счета или депозиты. При этом не передаются остатки на счетах или движения по счетам — только основные данные о том, где вообще существуют счета.
- Реестр прозрачности недвижимости: С Законом о применении санкций II данные земельной книги о недвижимости, которая принадлежит компаниям, автоматизированно передаются в реестр прозрачности. С 1 января 2026 года дополнительно действует новая обязанность по отчётности (§ 23b GwG) о расхождениях между реестром прозрачности и фактическими данными земельной книги.
- 26-пунктный план действий против налогового мошенничества (16 июля 2026 года): Федеральный министр финансов Клингбайль и федеральный министр юстиции Хубиг представили совместный план действий, который предусматривает, среди прочего: инструменты анализа на основе ИИ для распознавания образов в финансовых данных, новую систему отчётности по НДС, продление сроков хранения бухгалтерских документов до 15 лет, обязательное использование кассовых аппаратов, а также покупку налоговых данных у анонимных информаторов. Федеральное правительство рассчитывает на дополнительные доходы в миллиарды евро за счёт усиленной борьбы с финансовой и налоговой преступностью, а также планируемого налогообложения криптовалют.
- AMLA (Орган ЕС по борьбе с отмыванием денег): С местонахождением во Франкфурте-на-Майне действует с 2025 года, отвечает за координацию борьбы с отмыванием денег в масштабах ЕС — институциональная основа, на которой строился бы будущий реестр имущества, тем самым уже заложена.
Отдельная мера часто кажется безобидной. Но в совокупности возникает тенденция, которая продолжается независимо от исхода дебатов в ЕС: больше автоматизированной связи данных, больше доступа государственных органов, меньше финансовой конфиденциальности.
Какие проблемы может принести с собой реестр имущества?
Критика центрального реестра имущества исходит не только от налоговых консультантов состоятельных клиентов, но и от юристов, специалистов по защите данных и даже самого Европейского суда. Центральные спорные моменты:
- Нарушение основных прав: Европейский суд уже в 2022 году признал неограниченный публичный доступ к существующему реестру прозрачности нарушающим основные права. Центральный реестр имущества был бы значительно более глубоким вмешательством в частную жизнь, чем сегодняшний реестр прозрачности — полная картина недвижимости, счетов, долей участия и цифровых активов лица в одном месте.
- Риск злоупотребления из-за утечек данных: Централизованно хранящиеся данные об имуществе являются привлекательной целью для хакеров и инсайдеров. Утечка данных раскрыла бы не только остатки на счетах отдельных лиц, но и целые структуры имущества.
- Использование не по назначению: Критики предупреждают, что реестр, первоначально введённый для борьбы с отмыванием денег, в долгосрочной перспективе может использоваться и для других целей — например, для подготовки налога на имущество или для целенаправленной проверки отдельных групп населения.
- Сомнительная эффективность против настоящей преступности: Несколько анализов сомневаются в том, что реестр имущества действительно зафиксирует имущество профессиональных преступников — они в любом случае структурируют своё имущество через иностранные компании, трасты или номинальные структуры. Чаще такой реестр в конечном итоге затрагивает честных, но неподготовленных частных лиц и представителей среднего бизнеса.
- Неясные границы доступа: Остаётся открытым вопрос, какие органы действительно получат доступ — только правоохранительные органы или перспективно также финансовые и социальные ведомства. Чем шире круг лиц, имеющих право доступа, тем больше потенциал злоупотребления.
Даже сторонники реестра признают: совместимость с Общим регламентом по защите данных является одним из центральных открытых вопросов исследования осуществимости ЕС. Быстрое, бесспорное введение с сегодняшней точки зрения маловероятно.
Связь с дебатами о налоге на имущество
Реестр имущества технически сначала является лишь инструментом учёта — не налогом. Тем не менее многие владельцы имущества и налоговые консультанты видят в нём предварительную стадию чего-то большего: без полной картины общего имущества налог на имущество практически невозможно администрировать. Именно эта озабоченность дополнительно подпитывает дебаты в Германии, где повторное введение налога на имущество политически обсуждается снова и снова.
Для частного планирования имущества это означает: независимо от того, появится ли центральный реестр в 2027 году, позже или вообще не появится в своей первоначальной форме — направление развития однозначно. Больше прозрачности, больше автоматизированного обмена данными, больше доступа государственных органов к частным имущественным отношениям. Тот, кто планирует сегодня, вместо того чтобы реагировать только тогда, когда закон уже вступил в силу, имеет явно больший простор для действий.
Решение: Северный Кипр как место для реального планирования имущества
Именно здесь начинается легальная, устоявшаяся альтернатива: владение недвижимостью и центр жизненных интересов в Турецкой Республике Северного Кипра (ТРСК). Северный Кипр имеет самостоятельную налоговую систему — независимую от Республики Кипр на юге острова, входящего в ЕС — и предлагает три структурных преимущества, которые в такой комбинации в Средиземноморском регионе едва ли можно найти: низкие входные цены, очень низкие текущие налоговые и эксплуатационные расходы и право на проживание, которое напрямую связано с владением недвижимостью.
Нет налога на имущество
В Северном Кипре просто не существует налога на имущество — никакого текущего процентного вычета на удерживаемое имущество в виде недвижимости или общее имущество. Прямое структурное отличие от таких стран, как Испания (Impuesto sobre el Patrimonio), Франция (IFI) или Швейцария, и значимый контраргумент к немецким дебатам о возможном будущем налоге на имущество.
Фактически нет налога на наследство при передаче семье
Самое сильное отдельное преимущество для планирования имущества на несколько поколений: при передаче права собственности на недвижимость супругу или прямым потомкам в ТРСК фактически не взимается налог на наследство — только номинальный административный сбор за переоформление свидетельства о праве собственности. Выше необлагаемого минимума около 100 000 £ применяется ставка 1 % на превышающую сумму. Для сравнения: в Германии ставки налога на наследство в зависимости от налогового класса составляют от 7 до 50 %. Локально составленное завещание ТРСК дополнительно значительно ускоряет передачу.
Минимальный текущий земельный налог
Ежегодный земельный налог составляет около 1–2 € за квадратный метр. Квартира площадью 100 м² таким образом вызывает около 100–200 € земельного налога в год — доля того, что в Германии приходится на текущие дополнительные расходы для сопоставимых стоимостей.
Низкое налогообложение доходов от аренды
Доходы от аренды в Северном Кипре облагаются паушальным налогом в размере 13 %. В Германии доходы от аренды облагаются личной предельной налоговой ставкой до 45 % плюс надбавка солидарности — разница, которая существенно изменяет чистую доходность недвижимости на протяжении лет.
Право на проживание через владение недвижимостью
С мая 2025 года действуют значительно упрощённые правила: владельцы недвижимости, зарегистрированной на их имя, получают разрешение на проживание сроком до пяти лет — без подтверждения дохода, без привязки к минимальной заработной плате. Право распространяется на супругов и несовершеннолетних детей. Для владельцев старше 60 лет достаточно подтверждения медицинского страхования только раз в пять лет вместо ежегодного. Для многих заинтересованных лиц это запасной план с реальной основой: недвижимость является не только капиталовложением, но и одновременно условием доступа для долгосрочно планируемого пребывания за пределами логики реестров ЕС.
Важное примечание для классификации: Право на проживание — это право на пребывание, а не путь к гражданству. Полный налоговый эффект также возникает только при фактическом переносе центра жизненных интересов в Северный Кипр — при чистом капиталовложении без смены места жительства немецкие налоговые обязательства в принципе сохраняются.
Что это конкретно означает для Вашего планирования имущества?
Три момента можно конкретно вывести из текущей фактической ситуации:
Во-первых: время — это преимущество, а не риск. Пока центральный реестр имущества не закреплён законодательно, нет острой необходимости действовать из-за этого одного инструмента. Однако тот, кто в принципе думает о международной диверсификации, может использовать это время, чтобы спокойно проверить, изучить и структурировать — вместо того чтобы позже действовать под давлением времени, когда закон уже принят.
Во-вторых: сумма отдельных мер имеет большее значение, чем один большой закон. Процедура запроса счетов, реестр прозрачности недвижимости, 26-пунктный план действий и планируемое налогообложение криптовалют выглядят умеренно, если рассматривать их по отдельности. В совокупности они ощутимо смещают баланс между государственной прозрачностью и частным планированием имущества — независимо от того, появится ли в конце концов центральный реестр или нет.
В-третьих: диверсификация требует настоящего местоположения, а не чистой конструкции. Недвижимость в Северном Кипре — это не сложная оффшорная структура, а физический, ценный объект имущества в устоявшемся месте с собственной правовой системой, собственным налоговым законодательством и растущим международным сообществом из британцев, немцев и других европейцев. Это принципиально отличает этот путь от чисто налогово-ориентированных конструкций, которые попадают под давление при каждой новой мере прозрачности.
Особенно для предпринимателей и инвесторов, которые в любом случае думают о диверсификации за пределами классического немецкого рынка недвижимости и капитала, Северный Кипр таким образом объединяет два уровня: реальную, используемую недвижимость с потенциалом доходности от аренды — и одновременно более стабильную с налоговой и правовой точки зрения среду для долгосрочного планирования имущества, независимо от того, как будут развиваться европейские дебаты о реестрах и прозрачности в ближайшие годы.
Для кого это решение в виде местоположения особенно актуально?
Не каждая имущественная ситуация одинаково сильно выигрывает от диверсификации в Северный Кипр. По опыту, это прежде всего четыре группы, для которых упомянутые преимущества конкретно окупаются:
Предприниматели в возрасте от 45 до 60 лет, которые думают о наследовании имущества и диверсификации за пределами немецкого рынка недвижимости, выигрывают прежде всего от отсутствия налога на наследство и отсутствия налога на имущество — два рычага, которые при больших состояниях на протяжении десятилетий создают существенную разницу.
Инвесторы, которые делают ставку на текущий денежный поток и рост стоимости, видят прямой эффект 13-процентного паушального налога на доходы от аренды, а также минимального земельного налога на чистую доходность.
Предпенсионеры выигрывают от сочетания более низких расходов на проживание, мягкого климата и упрощённого права на проживание с 60 лет.
Семьи, наконец, ценят помимо налоговых преимуществ тот факт, что право на проживание автоматически распространяется на супругов и несовершеннолетних детей.
Заключение: не ждать закона, а планировать сегодня
Центральный реестр имущества в настоящее время не принят ни в Германии, ни на уровне ЕС — политические, правовые и технические препятствия значительны, и Европейский суд уже установил чёткие границы. Одновременно 26-пунктный план действий от июля 2026 года недвусмысленно показывает: направление определено. Больше связи данных, больше автоматизированных обязательств по отчётности, больше доступа государственных органов к частным имущественным отношениям придёт — с одним большим законом о реестре или без него.
Тот, кто структурирует своё имущество сегодня, вместо того чтобы реагировать только тогда, когда новая обязанность по отчётности или налог уже действует, имеет явно больший простор для действий. Северный Кипр предлагает для этого реальную, устоявшуюся на протяжении лет альтернативу: нет налога на имущество, фактически нет налога на наследство внутри семьи, минимальные текущие расходы и право на проживание, которое напрямую связано с владением недвижимостью.
В 30-минутной беседе мы выясним, какие объекты подходят к Вашей целевой доходности и Вашей личной налоговой ситуации.
Часто задаваемые вопросы
Появится ли реестр имущества в Германии наверняка?
Нет. Центральный реестр имущества не принят ни в Германии, ни на уровне ЕС. Комиссия ЕС представила лишь исследование осуществимости; Парламент и Совет должны ещё договориться об общем тексте закона, что заняло бы как минимум один-два года. Реалистично рассчитывать на первые законодательные шаги самое раннее в 2027 году.
В чём разница с существующим реестром прозрачности?
Сегодняшний реестр прозрачности фиксирует бенефициарных владельцев компаний, а также — с Закона о применении санкций II — определённые данные о недвижимости. Реестр имущества пошёл бы значительно дальше и централизованно объединил бы все виды активов частного лица, а не только структуры компаний и недвижимость.
Какое отношение имеет 26-пунктный план действий к реестру имущества?
Представленный 16 июля 2026 года план действий федерального министра финансов Клингбайля и федерального министра юстиции Хубиг не является реестром имущества, но создаёт инфраструктуру в том же направлении: больше анализа данных, более длительные сроки хранения, новая система отчётности по НДС и планируемое налогообложение криптовалют. Он показывает политическую тенденцию к большей финансовой прозрачности, независимо от исхода дебатов о реестре.
Есть ли в Северном Кипре налог на имущество?
Нет. Северный Кипр не взимает налог на имущество. Текущий земельный налог составляет около 1–2 € за квадратный метр в год.
Платят ли в Северном Кипре налог на наследство на недвижимость?
При передаче супругу или прямым потомкам фактически не взимается налог на наследство, только номинальный административный сбор. Выше необлагаемого минимума около 100 000 £ применяется ставка 1 % на превышающую сумму.
Эта информация не заменяет индивидуальную налоговую или юридическую консультацию. Для обязательной оценки Вашей личной ситуации мы с удовольствием привлечём налогового консультанта с международной экспертизой.
Присоединиться к обсуждению