1974 Öncesi Tapulu Ev Güvenli mi? Kuzey Kıbrıs Rehberi

Kısa Özet Cevap

Tek başına bir tapu etiketi, bir mülkün kategorik olarak “güvenli” ya da “güvensiz” olduğunu göstermez. Kuzey Kıbrıs’ta her mülkün ve her mülkiyet zincirinin ayrı ayrı, bağımsız ve KKTC’de yetkili bir avukat tarafından incelenmesi gerekir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve bireysel hukuki tavsiye değildir; bağlayıcı olan tek şey Tapu ve Kadastro Dairesi kayıtları, yürürlükteki mevzuat ve size özel verilen bağımsız hukuki görüştür.

Piyasada sıkça duyacağınız “1974 öncesi tapu”, “Türk koçanı”, “eşdeğer”, “tahsis” gibi ifadeler günlük satış dilinin parçasıdır. Bu ifadeler bir mülkün geçmişi hakkında fikir verebilir, ancak hukuki durumu belirlemez. Aynı etiketi taşıyan iki mülk, tapu kaydındaki şerhler, ipotekler, hisse yapısı, imar durumu veya devam eden davalar nedeniyle tamamen farklı risk profillerine sahip olabilir. Bu nedenle doğru soru “bu tapu türü güvenli mi?” değil, “bu belirli parselin kayıtları, zinciri ve yükümlülükleri bağımsız bir avukat tarafından incelendiğinde ne söylüyor?” olmalıdır.

Kıbrıs’ta Mülkiyet Meselesinin Genel Arka Planı

Kıbrıs adasında mülkiyet konusu, 1960’lı yıllardan başlayarak ve özellikle 1974 sonrasında yaşanan nüfus hareketleri sonucunda karmaşık bir hâl almıştır. Ada genelinde birçok kişi, o dönemde bulunduğu bölgeden ayrılmış ve geride taşınmaz mal bırakmıştır. Sonraki yıllarda hem kuzeyde hem güneyde bu duruma ilişkin farklı idari ve hukuki mekanizmalar oluşturulmuş, uluslararası düzeyde de çeşitli başvuru ve yargı süreçleri gündeme gelmiştir.

Bu rehber, söz konusu meselenin siyasi boyutu, uluslararası tanınma tartışmaları veya belirli davaların nasıl sonuçlanacağı konusunda herhangi bir kesin hüküm bildirmez. Bu konular hem devletlerarası hem de bireysel düzeyde devam eden, zaman içinde değişebilen süreçlerdir. Alıcı açısından pratik sonuç şudur: mülkün geçmişi, kayıtlardaki durumu ve olası talep riskleri, satın alma kararından önce belgelere dayalı olarak incelenmelidir. Bir mülkün onlarca yıldır sorunsuz el değiştirmiş olması, gelecekte hiçbir hukuki tartışma çıkmayacağının garantisi değildir; aynı şekilde bir mülkün geçmişinde belirli bir kategoriye girmesi de otomatik olarak sorun anlamına gelmez.

Ayrıca terminolojinin kendisi de sabit değildir. Emlak ilanlarında, günlük konuşmada ve resmî belgelerde kullanılan ifadeler her zaman birebir örtüşmez. Zaman içinde mevzuat değişebilir, uygulama değişebilir ve piyasadaki adlandırmalar güncelliğini yitirebilir. Bu yüzden aşağıdaki kategorileri, hukuki tanım olarak değil, sizinle avukatınız arasında ortak bir dil kurmaya yarayan pratik başlıklar olarak okuyun.

Tapu Türleri ve Arka Planı

Aşağıdaki başlıklar Kuzey Kıbrıs emlak piyasasında en sık karşılaşılan adlandırmalardır. Her birinin altında yer alan açıklamalar tanıtıcı niteliktedir. Hiçbiri, bir mülkün hukuki durumunu tespit etmek için yeterli değildir; bunu yalnızca Tapu ve Kadastro kayıtlarının resmî incelemesi ve bağımsız avukat görüşü belirleyebilir.

1974 Öncesi Türk Malı / Türk Koçanı

Piyasada “Türk koçanı” ya da “1974 öncesi Türk malı” olarak anılan mülkler, 1974 öncesinde de Kıbrıslı Türk gerçek veya tüzel kişiler adına kayıtlı olduğu belirtilen taşınmazlardır. Bu kategori, alıcılar arasında genellikle en tercih edilen grup olarak görülür; çünkü mülkiyet zincirinin nüfus hareketlerinden kaynaklanan tartışmalarla daha az ilişkilendirildiği varsayılır.

Ancak burada dikkatli olmak gerekir. “Türk koçanı” ifadesi bir pazarlama kısaltmasıdır ve tek başına hiçbir hukuki güvence sağlamaz. Bu etiketi taşıyan bir mülkün üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı, geçit hakkı şerhi, miras uyuşmazlığı veya vergi borcu bulunabilir. Ayrıca ilanda belirtilen tapu türü ile gerçek kayıt her zaman örtüşmeyebilir. Tek doğrulama yolu, parsel numarası üzerinden resmî tapu kaydının bağımsız avukatınız tarafından incelenmesidir.

1974 Öncesi Yabancı Malı Referansları

Bazı ilanlarda mülkün 1974 öncesinde yabancı uyruklu kişiler adına kayıtlı olduğu belirtilir. Bu referans genellikle mülkün Kıbrıslı Rum kökenli olmadığını ima etmek için kullanılır. Yine de bu tür bir ifade, mülkiyet zincirinin nasıl kurulduğu, hangi devirlerin yapıldığı ve kayıtta hangi şerhlerin bulunduğu hakkında hiçbir kesinlik sunmaz.

Yabancı malı referansı verilen mülklerde de mülkiyet zincirinin baştan sona belgelenmesi gerekir. Devir tarihleri, devreden ve devralan tarafların kimlikleri, varsa vekâletnameler ve mahkeme kararları incelenmelidir. Bir kez daha vurgulamak gerekir: burada belirleyici olan ilan metni değil, resmî kayıt ve avukat görüşüdür.

Eşdeğer / Değişim Mülkler

“Eşdeğer” veya “değişim” olarak anılan mülkler, 1974 sonrasında güneyde taşınmazını geride bıraktığını beyan eden kişilere, bu kaybın karşılığı olarak kuzeyde tahsis edilen taşınmazları ifade eder. Bu mülkler için idari süreçler yürütülmüş ve hak sahiplerine belgeler düzenlenmiştir.

Alıcı açısından bu kategori, ek belge incelemesi gerektirir. Eşdeğer hakkının nasıl doğduğu, hangi belgeye dayandığı, tapunun hangi aşamada ve kimin adına düzenlendiği, sonraki devirlerin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Bu kategorideki mülkler için piyasada zaman zaman farklı adlandırmalar da kullanılır; terminoloji bölgeden bölgeye ve dönemden döneme değişebilir. Bu nedenle satıcının kullandığı kelimeye değil, elinizdeki resmî belgeye bakın.

Tahsis / TMD (Taşınmaz Mal Değerlendirme)

“Tahsis” ifadesi, bir taşınmazın idari bir karara dayanarak belirli bir kişiye kullanım veya mülkiyet amacıyla verilmesini anlatır. “TMD” kısaltması ise Taşınmaz Mal Değerlendirme başlığı altında yürütülen süreçlere atıfla kullanılır. Bu alandaki idari yapılar, komisyonlar ve isimlendirmeler zaman içinde değişiklik gösterebilmektedir.

Bu kategorideki mülklerde temel soru şudur: tahsisin hukuki dayanağı nedir, tapu düzenlenmiş midir, düzenlendiyse hangi türde ve hangi kısıtlarla düzenlenmiştir? Ayrıca tahsis edilen taşınmazla ilgili sonradan doğmuş bir uyuşmazlık veya devam eden bir başvuru bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Bu incelemeyi yalnızca bağımsız avukatınız yapabilir; emlakçıdan alınan sözlü açıklamalar delil değeri taşımaz.

Leasehold / Kiralama

Bazı projelerde ve bazı arazi türlerinde satış, mülkiyet devri yerine uzun süreli kiralama (leasehold) modeliyle yapılabilir. Bu modelde alıcı, taşınmazın mülkiyetini değil, belirli süreyle kullanım hakkını edinir. Kira süresi, uzatma koşulları, devredilebilirlik, yıllık ödemeler ve sürenin sonunda ne olacağı sözleşmeye göre değişir.

Leasehold kendiliğinden kötü bir yapı değildir; ancak tam mülkiyetle karıştırılmamalıdır. Fiyatlandırma, finansman ve yeniden satış imkânları farklıdır. Sözleşmedeki süre ve devir hükümlerinin avukatınız tarafından ayrıntılı olarak açıklanmasını isteyin.

Müstakil Mülk ve Hisseli Mülk Ayrımı

Müstakil mülkte tapu tek bir parsel veya bağımsız bölüm için, tek malik adına düzenlenir. Hisseli mülkte ise bir parsel üzerinde birden fazla kişinin payı bulunur ve tapuda pay oranları gösterilir. Hisseli yapılar Kuzey Kıbrıs’ta özellikle arazi ve bazı site projelerinde sık görülür.

Hisseli mülk almak baştan sakıncalı değildir, fakat ek riskler barındırır: satış veya ipotek işlemlerinde diğer hissedarların tutumu, ortak alanların kullanımı, fiili taksimin tapuya yansıyıp yansımadığı ve ileride ifraz yapılıp yapılamayacağı gibi konular önem kazanır. Hisseli bir mülk alıyorsanız, payınızın hangi fiziksel alana karşılık geldiğinin nasıl belgelendiğini mutlaka sorun.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Ayrımı

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölüm için düzenlenen ve o bölümün müstakil mülkiyetini gösteren tapudur. Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış veya tamamlanmış sayılmayan yapılarda, ileride kurulacak kat mülkiyetine hazırlık niteliğinde tesis edilir.

Proje aşamasındaki bir daireyi satın alıyorsanız, elinizdeki belgenin hangisi olduğunu net biçimde bilmeniz gerekir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için genellikle yapının tamamlanması ve ilgili belgelerin alınması gerekir. Bu geçişin kim tarafından, hangi süre içinde ve hangi masraflarla yapılacağı sözleşmede açıkça yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler yeterli değildir.

Gerekli Belgeler

Aşağıdaki liste, bir mülk incelemesinde tipik olarak talep edilen belgeleri gösterir. Liste her işlem için değişebilir; hangi belgelerin gerekli olduğunu somut olayda avukatınız belirler.

• Güncel tapu kaydı sureti ve parsel bilgileri
• Mülkiyet zincirini gösteren geçmiş devir kayıtları
• Satıcının kimlik belgeleri; tüzel kişi ise şirket kayıtları ve imza yetkileri
• Vekâletle işlem yapılıyorsa vekâletnamenin aslı ve kapsamı
• Kadastro haritası, ölçü krokisi ve sınır bilgileri
• İmar durumu belgesi ve ilgili plan bilgileri
• İnşaat ruhsatı ve onaylı projeler
• Tamamlama (bitirme) belgesi ve varsa iskân niteliğindeki belgeler
• Teknik şartname ve malzeme listesi (proje aşamasındaki satışlarda)
• Satış sözleşmesinin tam metni ve ekleri
• Emlak vergisi, belediye ve altyapı ödemelerine ilişkin borcu yoktur yazıları
• Elektrik, su ve varsa site aidatlarına ilişkin ödeme durumu
• Yabancı uyruklu alıcılar için gerekli satın alma izni sürecine ait belgeler
• Varsa ipotek, haciz, şerh ve dava kayıtlarına ilişkin bilgiler

Belgelerin fotokopi veya ekran görüntüsü olarak sunulması yeterli değildir. Asıl nüshaların veya resmî dairelerden alınmış güncel suretlerin incelenmesi gerekir. Belgelerin tarihleri de önemlidir; aylar önce alınmış bir kayıt sureti, aradaki dönemde eklenmiş bir şerhi göstermeyecektir.

Bağımsız Avukat Gerekliliği

Bu rehberin en önemli maddesi budur: incelemeyi yapacak avukat bağımsız olmalıdır. Yani satıcının, geliştiricinin, müteahhidin veya emlakçının önerdiği, onlarla çalışan ya da ücreti onlar tarafından ödenen bir avukat değil; yalnızca sizin adınıza ve sizin menfaatinize hareket eden, KKTC’de yetkili bir avukat olmalıdır.

Bunun nedeni basittir. Satıcı tarafının avukatı, işlemin tamamlanmasında menfaat sahibidir. Sizin avukatınızın görevi ise işlemi tamamlamak değil, riskleri tespit etmek ve gerektiğinde sizi işlemden vazgeçirmektir. Bu iki rol aynı kişide birleşemez.

Pratikte dikkat edilmesi gerekenler:

• Avukatı kendiniz seçin; size sunulan tek isme mahkûm hissetmeyin.
• Avukatın KKTC’de faaliyet yetkisi bulunduğunu doğrulayın.
• Ücret anlaşmasını yazılı yapın ve kimin ödediğini net bırakın.
• Çıkar çatışması olup olmadığını açıkça sorun; aynı geliştirici için çalışıp çalışmadığını öğrenin.
• Yazılı hukuki görüş isteyin; sözlü “sorun yok” ifadesiyle yetinmeyin.
• Vekâletname veriyorsanız kapsamını dar tutun ve neyi kapsadığını satır satır anlayın.

Bu yazı, avukat incelemesinin yerini almaz. Burada anlatılanlar genel bilgi niteliğindedir ve bireysel hukuki tavsiye değildir.

Kontrol Edilmesi Gerekenler

Aşağıdaki başlıklar, kapsamlı bir durum tespiti çalışmasında ele alınması beklenen konuları özetler. Her başlığın nasıl inceleneceği ve hangi belgelerle doğrulanacağı somut olaya göre değişir.

Tapu ve Mülkiyet Zinciri

Tapunun kimin adına kayıtlı olduğu, satıcının gerçekten malik olup olmadığı, parsel numarasının ilanda gösterilen taşınmazla eşleşip eşleşmediği ve geçmiş devirlerin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir. Mülkiyet zincirinde açıklanamayan bir devir varsa üzerinde durulmalıdır.

İpotek, Haciz ve Şerhler

Tapu kaydı üzerinde banka ipoteği, haciz, tedbir kararı, intifa hakkı, geçit hakkı veya satış vaadi şerhi bulunabilir. Özellikle geliştirici projelerinde arsa üzerinde proje finansmanı amacıyla konulmuş ipotekler görülebilir. Bu ipoteklerin ne zaman ve hangi koşulla kaldırılacağı yazılı olarak belirlenmelidir.

Devam Eden Davalar ve Talepler

Taşınmazla ilgili görülmekte olan bir dava, icra takibi veya idari başvuru olup olmadığı araştırılmalıdır. Mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklar da bu kapsamdadır. Bir dava varsa, konusunun ve olası sonuçlarının avukatınız tarafından değerlendirilmesi gerekir; ancak hiçbir avukat bir davanın sonucunu garanti edemez.

Parsel, Sınır ve Ölçü

Sahada gördüğünüz sınırlarla kadastro kayıtlarındaki sınırların örtüşmesi gerekir. Duvar, çit veya yol nedeniyle fiili kullanım ile kayıt arasında fark olabilir. Gerekirse yerinde ölçüm yaptırın.

İmar Durumu ve İnşaat Ruhsatı

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar durumu, yapılaşma hakları, kat ve yükseklik sınırları incelenmelidir. Mevcut yapının ruhsatlı olup olmadığı, ruhsatla onaylı projeye uygun inşa edilip edilmediği ve ruhsatsız ilaveler bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Ruhsata aykırı yapılar ileride ciddi maliyet ve yasal sorun doğurabilir.

Tamamlama Belgesi ve Teknik Şartname

Yapının tamamlandığını gösteren belgenin alınıp alınmadığı önemlidir. Proje aşamasındaki satışlarda ise teknik şartname belirleyicidir: hangi malzemenin kullanılacağı, hangi standartların uygulanacağı, teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar yazılı olmalıdır.

Sözleşme Hükümleri

Sözleşmede ödeme planı, teslim tarihi, gecikme tazminatı, cayma koşulları, tapu devrinin ne zaman yapılacağı, ipotek kaldırma taahhüdü, uyuşmazlık çözüm yolu ve uygulanacak hukuk açıkça yer almalıdır. Sözleşmeyi imzalamadan önce avukatınızın tam metni incelemesi şarttır.

Vergiler ve Ödemeler

Devir vergileri, KDV durumu, emlak vergisi, belediye ödemeleri ve varsa aidat borçları netleştirilmelidir. Hangi masrafın hangi tarafça karşılanacağı sözleşmede yazılı olmalıdır.

Yabancı Satın Alma İzni

Yabancı uyruklu alıcılar için taşınmaz ediniminde izin süreci uygulanır. Bu sürecin kapsamı, süresi ve kişi başına edinilebilecek taşınmaz sınırları mevzuata göre belirlenir ve zaman içinde değişebilir. Güncel durumu avukatınızdan teyit edin.

Yeniden Satış Kontrolleri

İkinci el alımlarda, önceki satış sözleşmesinin tapu dairesine kaydedilip kaydedilmediği, önceki alıcının yükümlülüklerini tamamlayıp tamamlamadığı ve geliştiriciye karşı kalan borç bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Devir zincirinde eksik bir halka varsa, satın aldığınız hak da eksik olabilir.

Alıcı İçin Kırmızı Bayraklar

Aşağıdaki durumlar tek başına kesin sonuç göstermez; ancak karşılaştığınızda incelemeyi derinleştirmeniz için güçlü işaretlerdir.

• Satıcının veya emlakçının avukat incelemesini gereksiz göstermesi, “biz hallederiz” demesi
• Yalnızca satıcının önerdiği tek bir avukatla çalışmanız için baskı yapılması
• Tapu kaydı suretinin gösterilmemesi veya sürekli ertelenmesi
• Parsel numarasının paylaşılmaması
• Piyasa fiyatının çok altında, açıklanamayan bir fiyat
• Kısa süreli “kampanya” gerekçesiyle hızlı kapora baskısı
• Kaporanın kişisel banka hesabına veya nakit olarak istenmesi
• Ödemenin şirket hesabı yerine üçüncü bir ülkedeki hesaba yönlendirilmesi
• Sözleşmenin sadece özet hâlinde gösterilmesi, tam metnin verilmemesi
• Sözleşmede teslim tarihi ve gecikme yaptırımının bulunmaması
• Arsa üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına dair yazılı taahhüt verilmemesi
• Ruhsat ve tamamlama belgelerinin “sonra alınacak” denilerek geçiştirilmesi
• İlanda yazan tapu türü ile kayıttaki bilginin uyuşmaması
• Hisseli mülkte payın hangi alana karşılık geldiğinin belgelenememesi
• Vekâletnamenin çok geniş yetkiler içermesi ve aceleyle imzalatılmak istenmesi
• Satıcı tarafından “hiçbir risk yok, kesinlikle güvenli” gibi mutlak vaatlerde bulunulması

Son madde özellikle önemlidir. Hiç kimse bir taşınmaz için kategorik güvenlik garantisi veremez. Böyle bir vaat duyduğunuzda temkinli olun.

Adım Adım Kontrol Listesi

1. Bütçenizi, kullanım amacınızı ve zaman planınızı yazılı olarak netleştirin.
2. Kuzey Kıbrıs’ta yetkili, bağımsız bir avukat seçin ve ücret anlaşmasını yazılı yapın.
3. Mülkün tam adresini, parsel ve pafta bilgilerini satıcıdan yazılı olarak isteyin.
4. Güncel tapu kaydı suretini avukatınız aracılığıyla temin edin.
5. Mülkiyet zincirini geçmişe doğru inceletin; açıklanamayan devirleri sorgulayın.
6. İpotek, haciz, şerh ve dava kayıtlarını kontrol ettirin.
7. Tapu türünün piyasa etiketiyle değil, resmî kayıtla doğrulanmasını sağlayın.
8. Kadastro haritasıyla sahadaki sınırları karşılaştırın; gerekirse ölçüm yaptırın.
9. İmar durumunu, yapılaşma haklarını ve bölge planını inceletin.
10. İnşaat ruhsatını ve onaylı projeyi mevcut yapıyla karşılaştırın.
11. Tamamlama belgesinin durumunu öğrenin; yoksa nedenini ve takvimini sorun.
12. Proje aşamasındaki satışlarda teknik şartnameyi ek olarak sözleşmeye bağlatın.
13. Sözleşme taslağını avukatınıza tam metin hâlinde inceletin ve değişiklik talep edin.
14. Ödeme planını tapu devri ve inşaat aşamalarına bağlayın; peşin toplu ödemeden kaçının.
15. Tüm ödemeleri banka kanalıyla ve satıcı adına açık hesaba yapın; makbuz saklayın.
16. Vergi, aidat ve altyapı borçlarına ilişkin borcu yoktur yazılarını temin edin.
17. Yabancı satın alma izni sürecinin güncel koşullarını avukatınızdan teyit edin.
18. Satış sözleşmesinin tapu dairesine kaydedilmesi konusunu avukatınızla görüşün.
19. Yeniden satışta önceki zincirin eksiksiz olduğunu doğrulatın.
20. Yazılı hukuki görüşü aldıktan sonra karar verin; sözlü güvencelere dayanmayın.

Bu liste kapsayıcı değildir ve her mülk için farklı adımlar gerekebilir. Yeniden hatırlatalım: burada yer alan bilgiler genel niteliktedir, bireysel hukuki tavsiye yerine geçmez.

Kişiselleştirilmiş Kısa Liste

Bölge, bütçe ve tapu türü tercihlerinizi paylaşırsanız, Cyprus Prime Property olarak size uygun mülklerden oluşan kişiselleştirilmiş bir kısa liste hazırlayabiliriz. Kararınızı bağımsız avukatınızın incelemesine dayandırmanız gerektiğini baştan belirtiriz; bizim rolümüz seçenekleri şeffaf biçimde sunmak ve gerekli belgelere ulaşmanızı kolaylaştırmaktır.

Sık Sorulan Sorular

1974 öncesi Türk koçanlı bir ev kesinlikle güvenli midir?

Hayır. Hiçbir tapu etiketi tek başına kategorik güvenlik anlamına gelmez. “Türk koçanı” ifadesi piyasada yaygın bir kısaltmadır; mülkün üzerinde ipotek, haciz, şerh, miras uyuşmazlığı veya imar sorunu bulunabilir. Sonucu yalnızca Tapu ve Kadastro kayıtlarının incelenmesi ve KKTC’de yetkili bağımsız bir avukatın yazılı görüşü belirleyebilir. Bu yazı genel bilgi içerir, bireysel hukuki tavsiye değildir.

Eşdeğer ve tahsis mülkler arasındaki fark nedir?

Piyasa dilinde eşdeğer, 1974 sonrasında güneyde taşınmazını geride bıraktığını beyan eden kişilere kuzeyde verilen karşılık taşınmazları anlatır. Tahsis ise bir taşınmazın idari karara dayanarak belirli bir kişiye verilmesini ifade eder ve TMD süreçleriyle birlikte anılabilir. Bu adlandırmalar zaman içinde değişebilir ve resmî tanımlarla birebir örtüşmeyebilir; hangi kategoriye girdiğini ve sonuçlarını avukatınız belgeler üzerinden değerlendirmelidir.

Satıcının önerdiği avukatla çalışabilir miyim?

Önerilmez. Satıcının, geliştiricinin veya emlakçının avukatı işlemin tamamlanmasında menfaat sahibidir. Sizin avukatınızın görevi ise riskleri tespit etmek ve gerekirse sizi işlemden vazgeçirmektir. Bu nedenle KKTC’de yetkili, tamamen bağımsız ve ücretini sizin ödediğiniz bir avukatla çalışmalı, çıkar çatışması olup olmadığını açıkça sormalısınız.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark alıcıyı nasıl etkiler?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümün müstakil mülkiyetini gösterir. Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış yapılarda ileride kurulacak kat mülkiyetine hazırlık niteliğindedir. Proje aşamasında alım yapıyorsanız, kat mülkiyetine geçişin kim tarafından, hangi takvimle ve hangi masraflarla sağlanacağı sözleşmede yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler yeterli değildir.

Satın almadan önce hangi belgeleri mutlaka istemeliyim?

En azından güncel tapu kaydı sureti, parsel ve kadastro bilgileri, mülkiyet zinciri kayıtları, imar durumu, inşaat ruhsatı, varsa tamamlama belgesi, teknik şartname, sözleşmenin tam metni ile vergi ve aidat borcu bulunmadığına dair yazılar istenmelidir. Hangi belgelerin somut olayda gerekli olduğunu ve yeterli olup olmadığını bağımsız avukatınız belirler.

Kaynaklar

Genel arka plan ve alıcılara yönelik uyarılar için şu kaynağa bakabilirsiniz: https://www.gov.uk/guidance/how-to-property-in-cyprus. Bu bağlantı genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir ve burada yazılanların doğruluğunu teyit etmez. Güncel ve bağlayıcı birincil kaynaklar; resmî tapu ve kadastro sicil kayıtları, yürürlükteki mevzuat ve size özel görüş veren bağımsız avukatınızdır. Mevzuat ve uygulama değişebileceğinden, her işlem öncesinde bu kaynakların güncel hâli kontrol edilmelidir.

Yazar ve İnceleme

Yazar: Cyprus Prime Property Editorial Team

Hukuki inceleme notu: yayımdan önce ve işlem öncesinde KKTC’de yetkili bağımsız avukat doğrulaması gerekir.

Son inceleme: 4 Eylül 2026

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve bireysel hukuki tavsiye değildir. Hiçbir mülk için kategorik “güvenlidir” garantisi verilmemektedir.